A. GENEL OLARAK
Kira bedeli kira sözleşmesinin unsurlarından bir tanesidir. Taraflar kural olarak kira bedelini, borçlar hukukunda da temel ilke olan sözleşme serbestisi ilkesiyle, bir başka ifadeyle özgür iradeleri ile belirleyebilirler. Fakat özellikle kira sözleşmeleri özelinde, sözleşme serbestisini kısıtlayan ve tarafları bağlayan sınırlamalar mevcuttur. Dolayısıyla taraflar irade sakatlığı ve aşırı yararlanma hükümleri ile ahlaka ve hukuka aykırı olmamak şartıyla kira bedelini belirleyebilir. İzleyen kira dönemlerinde kira bedellerinin belirlenmesinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), konut veya çatılı işyeri ihtiyacı içinde olan ve kira sözleşmesinin zayıf tarafı içinde olan kiracıyı korumak adına birtakım sınırlamalar getirerek sözleşme özgürlüğü prensibini de sınırlamıştır.[1]
TBK’nın 347. maddesine göre [2] kira sözleşmesi belirli süreli olsa dahi süre bitiminde sözleşme sona ermemektedir. Kiracı süre bitiminden en az on beş günce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla devam etmektedir. Bir başka ifadeyle sözleşme unsurlarıyla birlikte izleyen kira döneminde yenilenmektedir. Bu maddeden de hareketle, belki de uzun yıllar sürecek olan kira sözleşmesinin bedelinin başlangıçta belirlenen bedel ile aynı olması hayatın olağan akışına göre beklenemez. Yeni kira bedelini taraflardan biri tek başına belirleyemez. Taraflar anlaşarak kira bedelini belirleyebilir. Ancak anlaşamama durumunda karşımıza yenilenen kira döneminde sözleşme unsurlarından olan kira bedelimin belirlenmesi sorunu çıkmaktadır. Çalışmada bu sorunun çözümü olarak kira bedeli tespit davasının şartları ve genel unsurları Yargıtay İçtihatlarına da yer verilerek incelenecektir.
B. KİRA TESPİT DAVASININ KONUSU
TBK’de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlere “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı ayırım altında yer verilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamı ise, TBK m. 339’da yer almaktadır. TBK m.339/1’e göre, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” Hükümden de anlaşılacağı üzere konut veya çatılı işyeri niteliği taşıyan ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar hakkında, söz konusu taşınmazlar geçici kullanıma özgülenmedikçe ve kira sözleşmesinin süresi altı ay veya daha kısa olmadıkça, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulama alanı bulur. Bunun yanında TBK m.339/2 de ise “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” ifadesine yer verilmiştir. Dolayısıyla kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlerin taşınır veya taşınmaz niteliğindeki tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacağı söylenebilir.[3]
C. KİRA BEDELİNİN KİRA TESPİT DAVASI İLE BELİRLENMESİ HALLERİ
TBK m.344 kira bedelinin belirlenmesini düzenlemektedir. Buna göre mahkeme kira bedeli tespit davasında öncelikle kira sözleşmesinde bir artırım kaydı olup olmadığına bakar. Eğer yenilenen kira dönemi için böyle bir kayıt varsa bu kayıtla mahkeme bağlıdır. Ancak taraflar arasında belirlenen bu oran, bir önceki yılın on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen TÜFE oranını aşmamalıdır. Eğer taraflar bunu aşan bir TÜFE oranı kararlaştırmışlarsa kiracı yararına emredici hükme aykırılıktan, bu hüküm kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşır. Bir başka deyişle TÜFE oranını aşan kısım geçersiz olacak ve kira artışı TÜFE oranı üzerinden gerçekleşecektir. TBK m.344 ile kira tespit davasına farklı ihtimallerde gidilebilir:
C.1) Taraflar yeni dönem kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmamış olabilirler.
Eğer sözleşmede artırım kaydı yoksa yeni dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir. Bu hususta TBK m.344/2’ye göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”.
Maddeden de anlaşılacağı üzere kira bedelinin tespitinde esas alınacak olan, kiralananın durumu göz önüne alınarak “hakkaniyet” ölçütüdür.[4] Bir başka ifadeyle hakim kiralananın durumunu dikkate alarak, hakkaniyet çerçevesinde artışı belirleyecek ve üst sınır olan TÜFE’yi [5] aşamayacaktır. Hakkaniyet gerektiriyorsa eğer hakim TÜFE’den azına karar verebilir. O halde m.344/2’deki esaslar “Kiralananın Durumu-Hakkaniyet- TÜFE” olarak ifade edilebilir.
Kiralananın durumunda;kiralananda değişiklikler olup olmadığına, yenilemeler olup olmadığına bakılır. Mahkeme yeni dönem için, kiralananın daha nitelikli veya niteliksiz duruma gelip gelmediğine bakmaktadır.
Hakkaniyette;mahkeme kiraya verenin ve kiracının ekonomik durumu ile piyasa koşullarına bakmaktadır. Eski kiracı indirimi hususu da göz önünde bulundurulur. Buradaki hakkaniyet ölçüsünde hakim daha geniş ölçüyle bakarak, makul bir fiyat belirlemektedir. Bu husus son derece önemli olup, genel olarak kira tespit davalarına ilişkin Yargıtay Kararlarında karşımıza hak ve nesafet ilkesi olarak çıktığını görürüz. Bu ilke uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.[6]
Konuyla ilgili Yargıtay Kararı:
“…Davacı, davalı ile aralarında 01.08.2003 başlangıç tarihli bir yıl kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen kira bedelinin aylık 645.-TL olduğunu, emsaller karşısında düşük kalan kira bedelinin 01.08.2013 tarihinden itibaren aylık 1.300.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.08.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 1.012,50.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. Yerleşik
Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir…”[7]
TÜFE oranında;hakim TÜFE oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumu ve hakkaniyete göre bir belirleme yapmaktadır
Bu şekilde uzayan ilk kira yılında ve beş yıla kadar olan yenilemelerde tespit böyle yapılmaktadır. Beş yıldan sonra yenileme olursa kira tespiti m.344/3’e göre yapılır.
C.2) Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli yapılabileceği gibi beş yıldan fazla yenilenmiş olabilir.
Bu halde TBK. m.344/3 uygulama alanı bulacaktır. Buna göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”.
Bu ihtimalde, beş yıllık genel bir sınırlamaya dahil olacak kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin tespitinde, farklı bir esasa yer verilmiştir. Burada maddeden hareketle hakimin tespitte dikkat etmesi gereken hususlar “TÜFE- Kiralananın Durumu- Emsal- Hakkaniyet” olarak ifade edilebilir.[8] Bu hususlar içerisinden emsal kira bedelleri ön planda olandır.
C.3) Kira sözleşmesi bir yıllık yapılmış olabilir.
Kira sözleşmesinin her yıl m.347/1 uyarınca yenilenmesi ile beş yıl dolmuşsa eğer, altıncı yıl kira döneminde artık m.344/3 uygulama alanı bulacaktır.
C.4) Beş yıldan az fakat bir yıldan fazla kira sözleşmesi yapılmış olabilir.
Bu halde yenileme adedi önemsizdir. Yenileme adedi ne olursa olsun beşinci yıl dolmuş ise eğer TBK m.344/3’e göre kira tespiti yapılacaktır.[9] Örneğin iki yıllık bir kira sözleşmesine ilk üç yenilemede kira bedeli tespiti TBK m.344/1,2’ye göre belirlenecektir. Dördüncü yenilemede ise m.344/3’e göre hareket edilecektir.
C.5) Beş yıldan fazla süreli kira sözleşmesi yapılmış olabilir.
TBK m.344/3’e göre: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Bu durumda taraflar arası bir anlaşma olsa bile kira tespit davası açılabilmektedir. “TÜFE- Kiralananın Durumu- Emsal Kira Bedelleri- Hakkaniyet” hakimin dikkat etmesi gereken temel esaslardır.
C.6) Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş olabilir.
Yabancı para borçları bakımından, Türk Parasının Kıymetini Koruma Kanunu hükümlerine uygun olmak koşuluyla, kira bedeli belirlenebilir.[10] Döviz olarak belirlendiği hallerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti istenemez. Ancak beş yıllık süre boyunca m.138’deki hükme göre kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. Beş yıl geçtikten sonra döviz cinsinden kira bedeli tespiti davası açılabilecektir. Nihayetinde m.344/3’deki ölçütler ve yabancı para değerindeki değişiklikler ile birlikte değerlendirilerek yeni bir kira bedeli tespiti yapılacaktır.
D.KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI
- Taraflar arasında kurulmuş bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bu sözleşmenin yazılı olma şartı yoktur.
- Davayı açan kişinin bu davayı açmada hukuki yararı olmalıdır.
Bu şartlar gerçekleşmemişse eğer açılan kira tespit davası mahkeme tarafından reddedilecektir
E. KİRA TESPİT DAVASINDA DAVACI VE DAVALI
Kira tespit davaları kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Uygulamada daha çok kiraya veren açmaktadır. Kira sözleşmesi kim ile yapılmışsa dava da onun aleyhine açılır. Kiracı konumunda birden çok kişi varsa eğer burada kiracılar arası zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan dolayı birine yapılan ihtardan diğerinin de haberdar olduğu kabul edilmektedir.
Bu durum Yargıtay kararlarında da karşımıza çıkmaktadır:
“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir. Bu ilkeler ışığında somut olayda; yerel mahkeme bozma kararına uymakla birlikte bozma gereğini yerine getirmemiştir. Zira; bozma ilamında sadece davacının payı kadarı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği belirtildiği halde, mahkemece önceki dönemde ödenen kira bedeline davacının payı eklenerek kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiştir. Bu durumda; Mahkemece, daha önceden verilen aylık 1.615TL olarak kira bedelinin tespitine ilişkin kararın miktar yönünden bozulmadığı da dikkate alınarak, bu miktar üzerinden davacının payı oranında oranlama yapılarak kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde sadece artışa ilişkin kısma oranlama yapılarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”[11]
F. KİRA TESPİT DAVASINDA DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ
Dava açma süresi ve davanın etkisi TBK m.345’de düzenlenmektedir. Buna göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Böylece, kira sözleşmesinin TBK m.347/1 çerçevesinde yenilenmesi halinde yenilenen kira döneminin herhangi bir tarihinde bu dava açılabilir.
Açılacak davada elde edilecek olan kararın hangi dönemde etkili olacağı bakımından tespit davasının açılacağı tarih önemlidir. Bu durum da m.345/2’ de iki halde düzenlenmektedir. Maddeye göre, davacı davasını yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç otuz önceki bir tarihte açabilir. Bir diğer durumda ise eğer kiraya veren bu süre içerisinde (en geç otuz gün) kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, davacı yeni dönemin herhangi bir zamanında davayı açabilir. Her halde bu davada elde edilecek olan karar yeni dönemin başlangıcından itibaren, bir başka ifadeyle geçmişe etkili olarak geçerli olacaktır.
Dava otuz günlük süreye riayet edilmeksizin açılırsa elde edilecek arar uzayan yeni dönemde değil, bir sonraki dönemde uygulama alanı bulacaktır. Sonuç olarak davanın ne zaman açıldığı dava geçerliliği için değil, etki doğuracağı dönem bakımından önem arz etmektedir.
TBK m.345/3’e göre: “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Bu halde kanun, kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kaydın varlığı halinde, otuz günlük süreye uyulmadan veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmadan davanın açılması halinde, kararın yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması imkânını tanımaktadır.
Bu durum Yargıtay kararlarında da karşımıza çıkmaktadır:
“…6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Somut olayda; Davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı hususu, uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”[12]
Kira tespit davaları teknik bilgi gerektiren davalar olup, profesyonel ve alanında yetkin iyi bir avukat ile çalışmanızı tavsiye ederiz. Aksi taktirde hem zaman hem de maddi kayıplar yaşayabilirsiniz.
Av. Burak Temizer- Burak Temizer Hukuk Bürosu – Nişantaşı- Şişli-İstanbul
KAYNAKÇA
ÇAĞDAŞ, A. (2009). Kira Parasının Tespiti. Kadir Has Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi . İstanbul.
ÖZEN, B. (2016). Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2034-2060.
ÖZTÜRK, G. K. (2003). Kira Tespit Davası ve Esasları. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 1, 229-260.
HELVACI, İ. Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri: http://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-347 adresinden alındı. Erişim tarihi: 20.07.2021
Kazancı. Yargıtay Kararları. 07 20, 2021 tarihinde İçtihat Bilgi Bankası: http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8186.htm adresinden alındı. Erişim tarihi: 20.07.2021
YAVUZ, C., ACAR, F., & ÖZEN, B. (2019). Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler). İstanbul: Beta.
[1] Öztürk, Gizem Kılıç, Kira Tespit Davaları ve Esasları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, c.1, Ankara 2003, s.229-260 [2] MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. [3] Öztürk, Gizem Kılıç, Kira Tespit Davaları ve Esasları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, c.1, Ankara 2003, s.229-260 [4] Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınevi, İstanbul 2019, s.339-341 [5] Tüketici Fiyat Endeksi [6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8186 Esas, 2019/5879 Karar Sayılı (kazancı.com.tr) [7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5822 Esas, 2019/1361 Karar Sayılı, 20.02.2019 Tarihli Kararı [8] Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınevi, İstanbul 2019, s.339-341 [9] Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınevi, İstanbul 2019, s.339-341 [10] Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınevi, İstanbul 2019, s.345 [11] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15709 Esas, 2018/13113 Karar Sayılı, 20.12.2018 Tarihli Karar [12] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6552 Esas, 2019/2619 Karar Sayılı, 27.03.2019 Tarihli Kararı