TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ve TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİ
1. TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Kira sözleşmesi hükümleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili hükümlerde adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ise Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde hüküm bulmuştur.
Bu kanun hükmünden yola çıkılarak tahliye taahhütnamesi kiracının taşınmazı taahhütnamede belirtilen tarihte boşaltma borcunu üstlenmesi sonucunda, kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeple sona ermesine ve dolayısıyla taşınmazın tahliye edilmesine imkân sağlamaktadır.
Tahliye taahhütnamesi, günümüz sosyo-ekonomik şartlarında özellikle kiraya veren açısından büyük önem arz etmektedir. 11 Haziran 2022 tarihli 7409 No’lu Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile getirilmiş olan: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” hükmü ile yüksek enflasyon oranları karşısında konut ve çatılı işyeri maliki kiraya verenlerin, %25’lik tavan artış oranı karşısında kira sözleşmelerini taahhüt edilen tarihte sona erdirilmesini sağladığından sıkça başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. Ancak kiraya veren tarafından taşınmazın tahliyesi amacıyla bir kestirme yol olarak kullanılan tahliye taahhütnamelerinin kiracı haklarını ve adalet duygusunu zedelemeyecek şekilde düzenlenmesi ve uygulanması gerekmektedir.
Nitekim bu hususta hem kiracı hem de kiraya veren taraflarının menfaatlerini muhafaza etmek amacıyla kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları ile tahliye taahhütnamesine ilişkin birtakım şartlar öngörülmüştür.
2. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI:
2.1. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır:
Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesinin geçerliliğinin şekli bir şartı bulunmasa da tahliye taahhütnamesinin yazılı biçimde akdedilmiş olması zorunlu görülmüştür.
Dolayısıyla sözlü şekilde yapılmış olan tahliye taahhüdünün geçerliliği bulunmayacaktır. Tahliye taahhütnamesinin kanun hükmü uyarınca yalnızca yazılı şekilde yapılmış olması öngörüldüğünden bu yazılı şeklin resmi düzenleme veya onaylama suretiyle gerçekleştirilmesi zorunlu değildir. Taahhütname metni bilgisayar ortamında hazırlanmış bir şekilde matbu olabileceği gibi tarafların el yazısı suretiyle de düzenlenebilir. Ancak ileride değineceğimiz hususlar ile resmi şekilde düzenlenmiş yazılı tahliye taahhüdünün, kiraya veren açısından kolaylıklar sunması sebebiyle tercih edilmesi gerektiği düşüncesindeyiz.
Tahliye taahhütnamesi kiracının kendi eliyle atmış olduğu imzasını taşımalıdır. Buna karşın kiraya verenin tahliye taahhütnamesinde imzasının bulunması zorunlu değildir. Tahliye taahhüdünde bulunabilecek kişi, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır. Kural olarak kiracı dışındaki üçüncü kişilerin düzenlemiş oldukları tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bulunmayacaktır. Ancak kiracı asil tarafından yetkilendirilmiş kişiler de tahliye taahhüdünde bulunabilecektir. Doktrinde kiracı asil tarafından yetkilendirmenin ne şekilde yapılacağı tartışmalıdır. Bir görüş, tahliye taahhütnamesinin kiracıya taşınmazı tahliye etme borcu yüklemesi sebebiyle bu yetkinin vekaletnamede özel olarak belirtilmesi gerektiğini savunurken diğer yaygın görüşe göre ise; TBK 504/2 hükmü ışığında vekaletname, vekilin üstlendiği işin görülmesi amacıyla gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini kapsadığından, kiracı hesabına kira sözleşmesi yapma yetkisine sahip vekil aynı zamanda tahliye taahhütnamesinde de bulunabilecektir[1]. Tahliye taahhütnamesinin taraflarından herhangi birisinin vefat etmesi halinde murisin hak ve borçları mirasçılara geçeceğinden tahliye taahhütnamesi mirasçıları bağlayıcı nitelikte olacaktır.
Birden fazla kiracının bulunması halinde, tahliye taahhütnamesinde bütün kiracıların uyuşan iradelerini belirten ifadeleriyle kendi el yazıları ile imza atması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünde tüm kiracıların iradelerinin ortak olmaması halinde ise işbu taahhütname geçersiz sayılacaktır. Her bir kiracı ayrı ayrı tahliye taahhütnameleri akdederek bunu sağlayabilecekleri gibi iradelerini birlikte tek bir belge ile de ifade edebilir. Kiracının tüzel kişi sıfatına haiz olması durumunda, tüzel kişinin yetkili organı tarafından akdedilmiş olan taahhütnameler geçerlilik arz edecektir.
Kiralananın devredilmesi halinde ise yeni malik sözleşmenin tarafı haline geleceğinden, önceki malikin döneminde bulunulmuş olan tahliye taahhüdünden yararlanabilecektir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından özellik arz eden diğer bir husus ise aile konutu meselesidir. Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur. TMK 194/1 ve TBK 349/1 hükümleri gereğince; üzerinde aile konutu şerhi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, aile konutu niteliğindeki kiralanan taşınmazın tahliyesinde, kira sözleşmesinin tarafı olmayan diğer eşin de açık rızası veya onayı gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye taahhüdüne karşı rızası bulunmayan, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eş, bu durumu ileri sürerek tahliyenin önüne geçebilir. Böyle bir durumda tahliye kararının verilmesinden önce kiralananın aile konutu olduğu iddiasının tespiti yönünde dava açılmışsa bekletici mesele yapılması gerekmektedir[2].
2.2. Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalıdır:
Türk Borçlar Kanunu’nun tahliye taahhütnamesini düzenleyen 352/1. Maddesinde, tahliye taahhüdünde bulunulan tarihin “belirli” olması şartı öngörülmüştür. Dolayısıyla tahliye tarihi belirtilmemiş olan taahhütnamenin geçerliliğinden söz edilemeyecektir. Kanunda yer alan “belirli tarih” kavramı üzerinde yapılan tartışmalar neticesinde farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bu görüşlerden birine göre; tahliye tarihinin gün-ay-yıl şeklinde belirtilmeksizin sadece ay-yıl şeklinde belirtilmiş ise, TBK 91/2 hükmü gereğince o ayın son gününün esas alınması gerekmektedir. Bir başka görüşe göre ise, tahliye taahhüdüne ilişkin maddenin açıkça “belirli tarih” öngörmesi sebebiyle, Yargıtay Kararında “Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez[3]” şeklinde kullanılan ifadeden, yalnızca ay-yıl şeklinde belirtilen tahliye tarihinin geçerli olmayacağı sonucuna varılmaktadır. Zira belirli tarih kavramı, objektif olarak farklı bir sonuç çıkarılamayacak nitelikte ifade edilmiş tarihi işaret etmektedir. Tahliye tarihinin kiracı tarafından el yazılı biçimde belirtilmiş olması zorunluluğu bulunmamaktadır. İlgili tarih, kiraya veren tarafından el yazısıyla veya matbu şekilde belirlenebilir.
Tahliye tarihinin, taahhütnamenin imzalanmasından sonra kiraya veren tarafından doldurulmasının geçerliliği ise yine tartışmalı bir konudur. Tahliye taahhüdünde bulunulan tarihin boş bırakılarak, taahhütnamenin kiraya verene teslim edilmesi ve bu kısmın kiraya veren tarafından tek taraflı irade ile doldurulması sözleşme kavramının doğasına aykırı niteliktedir. Diğer yandan Yargıtay tarafından benimsenen uygulama doğrultusunda, taahhütnamede kiracı tarafından boş bırakılan tahliye tarihinin daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmasının, taraflar arasındaki güven ilişkisine ve dolayısıyla sonuçlarına katlanılması gereken bir zemin oluşturduğu gerekçesiyle geçerlilik arz ettiği kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelerinin ruhuna bakıldığında ise kiracıyı koruma güdüsü görülmektedir.
Esasen sözleşmek fiili işteş niteliktedir. İradeleri uyuşan en az iki taraf, bu irade beyanlarını bir araya getirerek sözleşme oluşturabilir. Tahliye taahhütnamesi ile tarafların, kiralananın tahliye edileceği hususunda anlaşmış olmasının yanında taşınmazın tahliye edileceği tarihin kiracı tarafından belirlenmemiş olması ortak irade uyuşmasını zedelemektedir. Zira halihazırda kiraya veren karşısında zayıf konumda bulunan kiracının gerçek iradesinin ifade edilmesinin önünde bir engel bulunmaktadır.
Uygulamada ise yukarıda değindiğimiz şekilde, tahliye tarihinin kiracı tarafından boş bırakılmak üzere kiraya verene teslim edilmesi sıkça karşılan bir durumdur. Yargıtay içtihatlarına göre kiracının tarih belirtmeksizin tahliye taahhüdünde bulunduğu durumlarda, beyaza imza koşullarının meydana geleceği ve dolayısıyla beyaza imza atarak sözleşmede karşı tarafa duyulan güvenin sonuçlarına katlanılması gerektiği belirtilerek söz konusu taahhütnamenin geçerli olacağı ifade edilmektedir. Bu noktada örnek olması adına belirtmek isteriz ki, her ne kadar henüz istinaf incelemesinden geçmemişse de yakın tarihte takip ettiğimiz bir davada, mahkeme, kiraya veren tarafından doldurulan bir tahliye taahhütnamesinde, taahhütnamenin düzenlendiği tarihin, kiracının Covid-19 sebebi ile karantinada olduğu bir döneme denk gelmiş olmasını, yani tarihin kiraya veren tarafından doldurulmuş olmasını, taahhütnamesinin geçersiz sayılması için yeterli bulmamış ve tahliyeye karar vermiştir.
2.3. Tahliye Taahhütnamesinin Düzenlenme Tarihi, Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonraki Bir Tarihte Olmalıdır:
Kira ilişkisinin kurulması sırasında veya öncesinde kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği bulunmamaktadır. Tahliye taahhütnamesine ilişkin aranan bu şart ile kiraya veren karşısında görece güçsüz konumda bulunan kiracının haklarının muhafaza edilmesi amaçlanmıştır. Tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesi ile aynı veya daha önceki bir tarihte düzenlenmesinin önüne geçilmesindeki amaç, kira sözleşmesinin tahliye şartına bağlı tutularak kiracı üzerinde baskı kurulmasının engellenmesine dayanmaktadır. Kanun koyucu bu sebeple tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasına bağlamıştır.
Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce yapıldığının ispatının yazılı delil ile gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu hususun yazılı delil ile ispatının kiracı açısından zor olması sebebiyle tahliye taahhütnamelerinin beyaza imza suretiyle gerçekleştirilmesinin kiracı tarafın mağduriyetine sebep verebileceği kanaatindeyiz.
3. TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN SONUÇLARI:
Tahliye taahhüdünde bulunulmuş bir kira ilişkisinde kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açma veya icra takibi yoluna başvurarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Tahliyenin bir aylık süre içerisinde istenmemesi halinde kira sözleşmesi yenilenmiş sayılacak ve süresi kaçırılan tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talebinde bulunamayacaktır. Ancak kiraya verenin taahhütnameye dayanarak icra takibinde bulunması halinde bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra da dava yoluna gidilebilmektedir. Ayrıca TBK m. 353 hükmü gereğince, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak dava açılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Tahliye davası, taahhütnamede belirtilen dönem için yalnızca bir seferlik açılabilecektir.
Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açma hakkı yalnızca kiraya verene aittir. Kiralanan taşınmazın kiraya vereninin mutlaka malik olması gerekmez. Bu durumda dahi yalnızca tahliye taahhütnamesinin tarafı olan kiraya veren dava açabilecektir. Bu hususta belirtmek gerekir ki, tahliye taahhütnamesinin kiraya verenin vekili aracılığıyla imzalanmış olması durumunda vekil de tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye davasını vekil olunan kişi adına açmalıdır[4].
Kiracının tahliye taahhütnamesinde bulunan imzasını inkâr etmesi halinde kiraya veren bu itirazın kaldırılmasını İcra Mahkemesi’nden talep edemeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin noter tarafından onaylama veya düzenleme şeklinde yapılmış olması halinde ise İİK 275/2 hükmü gereğince: “Tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.” kiracı, noter huzurunda düzenleme veya onaylama suretiyle akdedilmiş olan tahliye taahhütnamesinde bulunan imzasının kendisine ait olmadığına dair İcra Mahkemesi’ne itirazda bulunamaz. Ancak bunun için ilgili resmi tahliye taahhütnamesinin sahteliğinin iddia edildiği davada resmi evrakın sahte olduğuna dair karar alındığı takdirde bu ihtimal imkân bulacaktır. Yukarıda değindiğimiz gibi; tahliye taahhütnamesinin resmi şekilde düzenlenmiş olması halinde kiracı, taşınmazın tahliyesi yolunda kiraya verene yönelttiği iddialarını, kiraya veren ise resmi nitelikte tahliye taahhütnamesine dayandığından kiracının İcra Mahkemesi’nde imzasına itiraz ederek takibin durdurulmasını engellemek suretiyle iddialarını güçlendirecek ve süreci hızlandırmış olacaktır.
Tahliye taahhütnamesine dayanarak açılacak davada verilecek tahliye kararı ile icra yoluna başvurulması halinde, kiracı tarafından tahliye sürecini durdurmak amacıyla İİK 36. Maddesinde düzenlenmiş olan tehir-i icra (ilamlı icranın geri bırakılması) yoluna gidilebilir. Tehir-i icra yoluna başvurabilmek için Yerel Mahkeme kararına karşı kanun yoluna başvurulması ve icra dosyasına taşınmazın 3 aylık bedeli, icra giderleri ve bu sürede işleyecek faiz bedelini teminat olarak göstermesi gerekmektedir. Kanun yoluna başvurulduğunu gösteren derkenar evrakını ve icra dosyasına yeterli teminatın yatırıldığını ifade eden mehil vesikasını alan kiracının tehir-i icra davası açması ile tahliyeye ilişkin icra takibi, istinaf kararı verilene kadar duracaktır.
Tahliye taahhütnamesini bilerek veya bilmeyerek imzalayan kiracılar son süreçte ev sahipleriyle hukuki sıkıntılar yaşamakta uyuşmazlıklar yargıya intikal etmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bu yüzden oldukça önemli olup gerek ev sahipleri gerekse de kiracıların hukuki aksiyon almadan önce mutlaka kira hukuku alanında uzmanlaşmış iyi bir avukattan destek almalarında fayda vardır.
KAYNAK : Av. Burak Temizer- Burak Temizer Hukuk Bürosu- Nişantaşı-Şişli-İstanbul
[1] Akçal M., Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri, SDÜHFD, Cilt:12, Sayı:2, Yıl:2022
[2] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, K. 2013/18318 (13 Mayıs 2013)
[3] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, K. 2020/2309 (9 Mart 2020)
[4] GÜNAY, E., Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracının Kiralanandan Tahliyesi, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 13, Sayı: 138, Şubat 2018, Sayfa: 89-95