Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malların aynen taksim edilmesi, mahkemece satılarak bedelinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılması ya da hissedarların malı nasıl bölüşecekleri konusunda anlaşması ve bu anlaşmayı mahkemeye bildirmesi suretiyle hissedarlar arasındaki paydaşlığa son veren, ilgili malın kişisel mülkiyete geçişini sağlayan bir dava türüdür.
Elbirliği Mülkiyeti: Türk Medeni Kanunu’nun 701. Maddesinde ‘’Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Elbirliği mülkiyetinde elde edilen mal paylara bölünmemektedir. Hissedarlar arasında ortaklık söz konusudur.
Paylı Mülkiyet: Türk Medeni Kanunu’nun 688. Maddesinde ‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Paylı mülkiyette bir mal üzerinde hissedarların belli oranlarda payları bulunmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kimlere Karşı Açılabilir?
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’, taşınır veya taşınmaz mala ortak olan tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Ortaklığın sona ermesini her bir hissedar, diğer hissedarlardan bağımsız olarak talep edebilir. Ancak ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nda her bir hissedarın davada taraf olarak yer alması gerekmektedir. Yani ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nı açacak olan hissedar, kendisi dışında kalan diğer hissedarları davalı olarak gösterebileceği gibi, birkaç hissedar bir araya gelip, diğer hissedarları da davalı olarak gösterebilir. Paydaşlardan birinin ölümü halinde ise mirasçılık belgesinde yer alan tüm mirasçıların açılacak davada taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir.
Hissedarların dışında ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nı açabilecek kişilerde vardır. Örneğin;Bir taşınmazı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iktisap eden kişi, tapuda malik olması sebebiyle bu taşınmaza ait ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nı açabilir. İflas memuru, icra hakimliğinden alacağı izin ile ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nı açabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
”Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nda davaya konu mal taşımaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, davaya konu mal taşınır ise davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesi yetkili olacaktır.
“’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nda görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Ne Kadar Sürer?
‘‘Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’ sürecin etkin ve disiplinli bir takibiyle, bir adli yıl içerisinde sonuca ulaşılabilecek bir dava türüdür.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Zamanaşımı Süresi
”Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nda zamanaşımı süresi yoktur. Dolayısıyla bir süreye tabi olmadan her zaman açılabilecek bir davadır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Ortaklığın Giderilmesi
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nın tarafı olan hissedarlar, taşınır veya taşınmaz malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa maldaki ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini mahkemeden talep edebilirler. Malın aynen taksimi için taraflardan birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri taşınır veya taşınmaz malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, mahkeme öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmakla yükümlüdür.
Davaya konu taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen taksimin mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya ivaz eklenerek denkleştirme sağlanabilir. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça mahkeme kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, mahkeme kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını tespit etmeli ve kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz dava konusu ise malın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veremeyecektir.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nın tarafı olan hissedarlar, taşınır veya taşınmaz malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa ya da malın aynen taksimi mümkün değilse maldaki ortaklığın Türk Medeni Kanunu’nun 628. Maddesi uyarınca SATIŞ SURETİYLE giderilmesini mahkemeden talep edebilirler.
Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak hissedarların satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıklarını mahkemeye bildirmeleri durumunda satış yalnızca ortaklar arasında yapılabilecektir.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak parçaların, ortaklara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve parçalar arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve parçaların değerleri ayrı ayrı tespit edilir.
Hissedarların Anlaşması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’ın tarafı olan hissedarlar, dava sırasında aralarında anlaşmak ve bu anlaşmayı mahkemeye bildirmek suretiyle davayı sona erdirebilirler. Mahkeme bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Anlaşma yoluyla ortaklık sona ermez ise hissedarlardan biri tüm paydaşlar aleyhine ‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nı açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Satış Süreci
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’nda satış işlemlerine geçilebilmesi için mahkemece verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Mahkeme tarafından kurulan hükmün kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satış kararının gerçekleştirilmesi talep edilmelidir. Davaya konu olan taşınır veya taşınmaz malın satışı için iki arttırma günü belirlenecektir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Önalım (Şufa) Hakkı
‘’Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası’’na konu olacak taşınır veya taşınmaz mal üzerinde, hissedarların payını satması durumunda, diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır. Paylı mülkiyete halinde hissedarlardan biri payını, üçüncü kişiye yani paydaş olmayan bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilirler.
Önalım (Şufa) Hakkı: Paylı mülkiyet hükümleri tabi bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde payı bulunan bir paydaşın, payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara satılan payı öncelikle alma yetkisini veren bir haktır.
Bazı Yargıtay Kararları
1-) T.C. Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 22.09.2016 Tarihli, 2015/14498 E. ve 2016/10562 Sayılı Kararı
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Bedelinin Tapudaki Hisselerine Göre Taraflara Ödenmesi ile Yetinilmesi Gerektiği, Veraset İlamındaki Payları Oranında da Ödenmesine Karar Verilmesinin İsabetsizliği
Dava ve Karar: Dava dilekçesinde, ortalığın taksim yoluyla giderilmesi istenilmiş, davalı vekili ise yargılama sırasında ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemiştir. Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü :
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak satış bedelinin tapudaki hisselerine göre taraflara ödenmesi ile yetinilmesi gerekirken veraset ilamındaki payları oranında da ödenmesine karar verilmesi doğru değil ise de bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden,
Sonuç: Hüküm fıkrasının 2 numaralı bendinin 2. satırında başlayan “veraset ilamındaki payları oranında” ibaresi metinden çıkarılmak suretiyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen Geçici 3. madde gözetilerek HUMK.nun 438. maddesi uyarınca hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.09.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
2-) T.C. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 23.12.2020 Tarihli, 2020/4169 E. ve 2020/8752 Sayılı Kararı :
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kayyıma Ayrıca Yetki Verilmesi Gerektiği
Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü
Dava açıldığı tarihte 18 yaşından küçük davacı … adına kayyım … tarafından dava açılmış ise de, kayyım …’nin temsil yetkisinin babalık davasına münhasıran olduğu ve Dairemizin mahalline iade ilamı sonrası ortaklığın giderilmesi davası için ayrıca kayyıma yetki verilmediği anlaşıldığından temyiz inceleme tarihi itibariyle reşit olan davacı …n bizzat kendisine usulüne uygun şekilde gerekçeli kararın tebliği ve temyiz süresi beklendikten sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmesi dosyanın MAHKEMESİNE İADESİNE, 23.12.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
3-) T.C. Yargıtay 5.Hukuk Dairesi’nin 07.12.2020 Tarihli, 2020/7842 E. ve 2020/10930 Sayılı Kararı :
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmazın Belediyeden İmar İşlem Dosyası Getirilip Taşınmaz Üzerindeki Fiili Durumun Tespit Edilerek Hüküm Kurulması Gerektiği
Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması, Belediyeden, imar işlem dosyası getirtilip taşınmaz üzerindeki fiili durumun (yapının ahşap mı, yoksa kargir mi olduğu) tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm de kurulmaması” doğru görülmeyerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve gereği yerine getirilerek, kat mülkiyeti kurulması sureti ile ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa verilen sürelere rağmen kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin başlatılmadığı anlaşılmakla gelinen aşama itibariyle mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi, İzale-i Şuyu davaları kişilerin maddi menfaati bakımından oldukça önemli ve uzmanlık gerektiren hukuki davalardan olup sürecin takibi alanında yetkin avukatlar tarafından yapılmalıdır. Bu yüzden bu konuda başından sonuna dek mutlaka profesyonel bir avukatlık hizmeti alınmasını tavsiye ederiz.
Avukat Burak Temizer- Burak Temizer Hukuk Bürosu- Nişantaşı Şişli İstanbul