Kiracının Hasardan Sorumluluğunun borçlar kanundaki yeri ve kapsamı
Kiracı olmak kolay değil. Hem ev sahibiyle hem de komşularla iyi ilişkiler kurmak, hem kira ödemek hem de evi bakımlı tutmak gerekiyor. Ancak evde bir hasar oluşması durumunda, kiracının bu hasardan ne kadar sorumlu olduğunu biliyor musunuz? Bu yazıda, kiracının hasardan sorumluluğunu Yargıtay kararları çerçevesinde açıklamaya çalışacağız.
Kiracının hasardan sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde de o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı, sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralanan alanda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu maddeye göre, kiracının hasardan sorumluluğu için iki şart aranmaktadır:
- Kiralananın teslim alındığı durumdan daha kötü bir durumda olması
- Bu durumun kiracının kötü kullanımı nedeniyle oluşması
Bu şartlardan biri eksik olduğunda, kiracının hasardan sorumluluğu doğmaz.
Kiracının Hasardan Sorumluluğunun Sınırları
Kiracının hasardan sorumluluğunun sınırlarını belirlerken, kira sözleşmesinin hükümleri, kiralananın teslim alındığı durum, kiralananın kullanım süresi ve amacı, kiralananın niteliği ve özellikleri, kiralananın bulunduğu yer ve çevre şartları gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Bu hususlar ışığında, kiracının hasardan sorumluluğunun sınırlarını şöyle sıralayabiliriz:
- Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiralananın teslim alındığı durumu belgelemek için kira sözleşmesine fotoğraf veya video eklemek veya bir tutanak düzenlemek faydalı olacaktır.
- Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmakla yükümlüdür. Kiralananın kullanım amacına aykırı olarak kullanılması veya kiralanana zarar verecek şekilde davranılması kiracının sorumluluğunu doğurur.
- Kiracı, kiralananın bakımından da sorumludur. Kiralananın bakımını yapmak veya yaptırmak için ev sahibinden izin alması gerekmez. Ancak bakım sırasında ortaya çıkabilecek hasarlardan kiracı sorumlu olur.
- Kiracı, kiralananın değerini koruyacak veya artıracak şekilde yenilik veya değişiklik yapmak isterse ev sahibinden yazılı izin almalıdır. Ev sahibi bu izni verirse yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski duruma getirilmesini isteyemez. Ayrıca kiracı da yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça yaptığı yenilik veya değişiklikler sebebiyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
- Kiracının hasardan sorumluluğu sözleşmenin sona ermesiyle ilgilidir. Sözleşme devam ederken ev sahibi kiracının hasardan sorumluluğunu ileri süremez. Ancak ev sahibi kiralananda meydana gelen hasar sebebiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının Hasardan Sorumluluğu Yargıtay Karaları
YARGITAY 6.HUKUK DAİRESİ, Esas: 2015 / 8742, Karar: 2016 / 435502.06.2016
Kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Mahkemece, olağan ve hor kullanım değerlendirmesi yapılarak, hor kullanma nedeniyle oluşan zarar belirlendikten sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı hesap edilerek, belirlenen zarar tutarından düşülmesi gerekir.
YARGITAY 3.HUKUK DAİRESİ : Esas Numarası: 2017/5016 Karar Numarası: 2019/114.01.2019
Kiracı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Delil tespiti raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. Tespit dosyasında ve davalının cevap dilekçesinde tespit raporuna itirazlarının bulunduğu ve dava konusu taşınmaza ilişkin keşif yapılmadığı görülmüştür. İtiraza uğrayan delil tespiti bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak, normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında hor kullanma bedellerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Sonuç ve Öneriler
Kiracının hasardan sorumluluğu konusu hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli bir hukuki meseledir. Bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi ile Yargıtay kararları rehberlik etmektedir. Buna göre, kiracının sadece kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu olduğu unutulmamalıdır. Kiralananın teslim alındığı durumdan daha kötü bir duruma gelmesinin tek başına yeterli olmadığı, bunun kiracının kusurundan kaynaklanması gerektiği hatırlanmalıdır.
Bu nedenle, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını korumak için şu önerilerde bulunabiliriz:
- Kira sözleşmesi yapılırken kiralananın durumunu belgelemek için fotoğraf veya video eklemek veya bir tutanak düzenlemek faydalı olacaktır.
- Kira sözleşmesinde kiralananda yapılacak yenilik veya değişikliklerin şartları ve sonuçları açıkça belirtilmelidir.
- Kira sözleşmesinde kiralananda meydana gelebilecek hasarlara ilişkin tazminat miktarları veya hesaplama yöntemleri önceden kararlaştırılmalıdır.
- Kira sözleşmesinde kiralananda yapılacak bakım işlerinin kim tarafından yapılacağı veya masraflarının nasıl paylaşılacağı belirlenmelidir.
- Kira sözleşmesinin sona ermesinde kiralananın durumu tekrar belgelenmeli ve varsa hasarların bedelleri tespit edilmelidir.